一文读懂：欧美商业地产的“雷” 我们知道哪些？

财联社2月3日讯（编辑 史正丞）随着本周美国、瑞士、日本、德国的银行接连披露骤然上升的商业地产贷款损失，以及个别银行股的惊人跌幅，又将商业地产这个常见的金融危机要素送上舆论关注的焦点。

可能部分投资者还依稀记得，作为去年美国硅谷银行暴雷系列事件的尾巴，当时在美国排名第14的第一共和银行破产倒闭，导火索也与商业地产贷款有关：第一共和银行的2022年年报显示，其在房地产抵押贷款业务上的浮亏高达193亿美元，仅此一项超过其总股本（174亿）。因此当银行业出现信心危机时，第一共和银行便站在风暴来袭的前列。

虽然在眼下，这一轮由“欧美央行长期低利率+突然暴力加息”政策组合催生的商业地产风险，到底会如何演绎仍存在巨大的不确定性。但根据贷款到期余额等要素来判断，当下应该已经到银行们最“汗流浃背”的阶段了。

欧美商业地产怎么了？

欧美商业地产面对的核心问题，主要是两点：在地产价格快速回落的同时，基准利率却在过去两年里骤升。再加上一些老旧办公楼还需要额外投资修缮、升级，一些房东们按完计算器后，直接把“资不抵债”的写字楼扔给了面面相觑的银行。

举例而言，加拿大资管公司布鲁克菲尔德（Brookfield）去年3月做出决定，将洛杉矶市中心的天然气公司大楼（Gas Company Tower）扔给房地产贷款的债主摩根大通和花旗等。

这座52层的写字楼总共背着4.65亿美元的贷款——3.5亿美元的商业MBS贷款，和1.15亿美元的夹层贷款。问题在于，根据去年晚些时候的估值，这栋楼的价值已经从2021年的6.32亿美元跌至2.7亿美元。

类似的故事也在欧美各地上演。根据IMF两周前发布的研究报告，至少在过去50年里的美联储加息周期中，近两年美国商业地产的价值跌幅是肉眼可见的最惨一次。

地产数据供应商GreenStreet的统计也显示，泛欧商业地产的价格在2022二季度见顶后，在不到两年的时间里跌了30%。

（泛欧房地产价格指数，来源：GreenStreet）

在本轮欧美商业地产风暴中，最受市场关注的是办公楼领域的问题。一方面因为新冠疫情引发的工作方式转变，另一方面也与单价跌得多有关。类似于商场这类的产业同样受到高利率影响，但因为此前已经经历过电商崛起的冲击，所以相对而言没有办公楼从高位跌下来那么惨。

根据欧美当地的粗略统计，在2022年二季度至2023年三季度一年多的时间里，旧金山、洛杉矶、纽约、西雅图的办公空间价值跌幅超过50%，法兰克福、都柏林、巴黎、伦敦、马德里的办公室价值跌幅也接近30%。

与大多数贷款一样，抵押品的价值骤跌，意味着贷款人需要补充保证金或者提供更多抵押物。在某些情况下，或需要在当前这样的环境下出售资产回笼资金。

对于商业地产的买家来说，衡量交易是否划算的关键指标是出租商业地产的租金，与购入房产价值的比率。在欧美央行加息，国债收益率处于高位的背景下，买家也会要求更高的收益率。在当前供需环境下，涨租金似乎不太可行，所以只能指向商业地产价值的下跌了。

潜在的“雷”有多大？

由于大多数的商业地产项目都是由非上市公司持有，同时地产项目的估值也不像股票市值那样公开、实时，所以商业地产的问题一直都以可见但缓慢的速度在进展。

咨询机构Newmark Group曾在去年三季度给出预期，由于商业地产价值的下降，大约有1.2万亿美元的美国商业地产债务存在“潜在麻烦”。随着商业地产的空置率越来越高，叠加一些债务人发现手里的办公楼“资不抵债”后，这个问题也会更加严重。

根据穆迪今年1月初公布的数据，美国全国范围内的办公室空置率在去年Q4达到创纪录的19.6%。不过这份报告也提到了一个好消息：一些近几年新建、位置优越的现代办公楼，明显更容易获得租客的青睐，哪怕价格会贵很多。

到2025年底前，欧美市场大概有2.2万亿美元的商业地产贷款将面临再融资。理论上所有的债务人都需要摁一遍计算器，看看有没有必要把楼直接扔给银行。

从近几天美股市场的表现来看，投资者们对区域银行、中小银行明显更加担忧。美国的区域银行不仅对商业地产敞口更大，同时也缺乏信用卡、投资银行等大规模的多元化业务，来抵消商业地产贷款的风险。

华泰证券在去年第一共和银行暴雷后曾发表专题研究报告《美国商业地产，至暗时刻或尚未到来》，其中也提到：随着商业地产贷款到期规模显著上升，2023-2024年美国商业地产再融资风险将进一步加大，其中由于银行商业地产贷款的期限大都低于10年，且大多数为浮动利率贷款，所以接受利率传导的速度也会更快。

（来源：华泰研究）