摘要:香港经历了三个多月的疫情洗礼,经济及民生都面临重大打击,倒闭丶结业丶裁员丶减薪的新闻不绝于耳。在经济几近陷入「大萧条」的情况下,香港的楼价依然保持强势,只是略微回调一点,反映香港楼市的中原城市指数CCI仍保持175.9,在4月最后一周录得回升之势。为什么香港的楼市依然是逆市奇葩?以下是十个影响香港楼价走势指标。
香港经历了三个多月的疫情洗礼,经济及民生都面临重大打击,倒闭丶结业丶裁员丶减薪的新闻不绝于耳。在经济几近陷入「大萧条」的情况下,香港的楼价依然保持强势,只是略微回调一点,反映香港楼市的中原城市指数CCI仍保持175.9,在4月最后一周录得回升之势。为什么香港的楼市依然是逆市奇葩?以下是十个影响香港楼价走势指标。
1、 失业率
就业市场是反映楼价主要指标,香港从金融海啸后,失业率由2011年4.3%,下降至2018及2019年2.8及2.9%;但步入2020年,随着疫症爆发,香港首季失业率暴升至4.3%,是9年来的新高。高失业率代表房贷还款的能力将会大大降底,出现不能偿还的机会加大,导致业主卖出资产套现,或变成「银主盘」。香港经历了2003年及2009年的事件后,高失业率会否导致楼市崩盘,则需要看看其他因素。
2、按揭监管
香港楼宇按揭受香港政府监管,香港政府限制银行按揭额不多于楼价6成,并且买家都要通过严谨的压力测试,提高入场门槛,减低风险。按揭成数越大,代表还息的比率越多;在疫情下,政府联同银行推出为期6-12个月的「还息不还本」的计划,让业主可以过渡资金周转的问题。这会视乎业主的额揭成数多少丶还款能力及剩余的期数,如经济持续疲弱,这对新买家或高成数业主构成比较大的压力。
3、 新生家庭
香港结婚率可以说是跟楼宇需求是挂勾的,结婚意味着产生新的房屋需求。据统计,香港结婚率由2012年60,459宗,下降至2018年49,300宗及2019年44,500宗;预计2020年因为经济环境及社会气氛影响,结婚宗数会继续下跌。随着疫情影响旅游业及减少工干,不少酒店及服务式住宅都相继推出月租救亡措施,而卖家亦不急于降价求售,部份亦未过3年仍受「辣招」所控,唯有减租,对租务市场构成下行压力。
4、新移民数目
香港每天都有最少150个人因家庭团聚为由申请到港居留,再加上内地专才输入计划及内地大学生在港深造等人数,都会加重香港住屋需求。近十年来,国内富豪都锺情于投资香港豪宅,估计持有量不少于4成。新移民的加入,再加上新生家庭;虽然香港出生率降低,加上投资意欲减少,都依然对楼房构成刚性需求。
5、 香港公私营房屋供应量
按《香港长远房屋策略》,香港2018年的公私营房屋比例由6 (公):4 (私),改为2019年的7 (公):3 (私),而总房屋供应目标由460,000个单位改为450,000个单位,这代表私楼供应量亦大幅减低因疫情关系,香港很多工程都因为建筑物料延误而再令2020年度房屋供应量减少。
6、私楼业主按揭情况
香港私楼按揭情况,自2016年起,已没有按揭供款的私楼占大概六成以上,意味着这部业主都不会因社会经济状况或收入减少而减价卖资产;而且在2003年及2008年的「历史教训」,他们倾向在逆市时转卖为租,待市场回到预期价位才出售,令私楼二手市场价格高企的原因。
7、低利率
香港多年来维持低息率,按揭贷款长期居于2.2%左右,通过借货投资楼房比其他的回报更优势。2018-2019年,香港在美国加息周期中亦没有跟美国加息步伐同步。疫情期间,美国减息开始,香港亦跟随减式。在息率仍然处于低位情况下,香港供楼的成本亦相对降低。
8、 量化宽松政策 (印钞)
因受疫情及全球经济大环境影响,各国都推出大型及「无限量」的量化宽松政策,刺激经济。量化宽松政策令资产价值上调,而各国通过这政策来救市,亦令香港楼价在经济衰退下仍能「一枝独秀」。
9、供款相对入息比率
纵使在低利息情况下,楼价不断攀升,新业主为偿还按揭贷款成了很大的负担。2019年第四季人均收人为19,000,跟过往几年差不多,但楼价却有一倍以上的增幅。经济环境转差,裁员减薪的影响下,仍在供款的四成业主将会是首当其冲。
10、香港本地生产总值 (GDP)
支撑香港GDP的三头马车 - 出口丶本地消费及投资,都因为疫情关系,在2020年香港首季的本地生产总值 (GDP)按年实质跌8.9%,乃自1974年以来录得最大跌幅,亦是连绩第三季录得下跌。不少分析指香港的楼价尚未反映疫症带来的冲击,大概三至六个月才能反映出来。且看第二及第三季度GDP会否继续下跌,亦是对香港楼价最大的挑战。
结论
以上盘点了香港房屋价格因素,在没有利淡的情况下,一般估计都会继续上升;然而,疫情发生对香港经济带来多大冲击,要看疫情的持久度及对全球经济影响有多深远。香港楼价历经不少风浪,买卖双方都累积了不少经验。大部份分析师都预测楼价会有些微回落,但像2003或2008年大幅下跌的可能性不大。
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