世茂房地产：半年销售额一千亿，“激情”并购成融创第二？

有人说自2018年房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”，但说好的行业淡年没有到来，人家房企等来的却是白花花的银子。世茂房地产则在这神奇的一年合约销售额收成1761.5亿元，同比大增约75%。

而进入2019年，上半年公司合约销售额达到1003.4亿元，却不惜砸83%的销售额“激情”拿地，究竟是什么让公司对土储如此钟情？然而在政策对融资端收紧，世茂的这波冲刺还能走多久？

销售规模同比大增74.8%，归母净利却干扰太多，震荡上行

7月18日，世茂房地产（00813-HK）发布可持续报告，报告中合约销售额、业绩、土储等各项指标显示，公司正处于高速发展阶段。

时茂在2018年全年合约销售1761.5亿元，远超1400亿元目标额，同比大幅涨74.8%。公司晋级千亿房企俱乐部还是在2017年，当年公司合约销售额达1007.7亿元。

而在2017年之前的数十年间，公司销售规模进展缓慢，迟迟都未有大的突破。公司销售额为何单单从2017年这个“房主不炒”渐成主旋律的年份突破千亿呢？

这或许正是调控引发的市场生变，在所谓的房地产行业从“黄金”走向“白银”之年，大大小小的房企都在尽力挖掘最后一份厚土，行业集中度上升，头部企业间竞争激烈。

不过要想从已经固化的市场中脱颖而出，也是考验公司各个方面能力的综合大考，最终转化为以业绩说话。从历史业绩看，世茂房地产销售规模的增长并未带来业绩显著增长。

根据年报数据显示，2013年-2016年，公司销售规模保持在700亿左右，而营收增幅也比较微弱。2017年，公司合同销售增长48％至1010亿元，公司2017年营收和归母净利才出现明显增长。

但整体来看，公司归母净利却呈震荡上升趋势，尽管2017年净利同比大幅提升，但对比2014年甚至有所下降。

那么是什么导致了世茂地产持续低迷的2013-2016年呢？

土储永远是房企的“命根子”

从1994年成立，世茂地产算是业内起步较早的地产公司，但其却在发展得顺风顺水之时忽略了房地产企业持续高成长的命根子，那就是拿地。

SWS Research一份研究认为，世茂地产销售规模增长乏力的主要原因在于公司2014-2015年在面临土地市场机会以优化城市布局时犹豫不决。

其实还要添上一点，公司或是拿地策略有失得当。世茂自2013年伊始，将销售重心由一二线城市，转移至拓展三四线。因三四线城市需求薄弱，造成公司库存量大，拖累公司销售增长大幅落后于同业。

比如，公司在2013年购入泉州、平潭等地土储，这些城市在2013年的时候经济发展水平还没发展起来，所以公司楼价也提不上来，导致毛利率偏低。

有鉴于此种形式，公司在2015-2016主动降低高库存的策略，拖累整体毛利率连续两年低于 30%。由此也导致这两年公司归母净利下滑。

所以，从世茂的发展经验看，拿地永远是房企的命根子。好在公司高层认清形势，不惜花费两年调整战略。在三四线城市去库存化后，公司在北京、南京、厦门等一二线城市迅速进行土地补充，积极追赶同业。

根据年报披露信息显示，2016年，公司大手笔花300亿元购置土地396万平方米(权益前)，同比2015年增长50%。而2017年公司新增土储直接飙至1060万平方米（权益前），且都是在上海、西安、广州等。

即使在调控风声趋近的2018年，公司拿地节奏还停不下来，2018年公司收购96幅土地，建筑面积1615万平方米。进入2019年，公司还在并购扩张中一路高歌猛进。

世茂发布公告称，公司自3月以来，数次出手接下泰禾（000732-SZ）、万通（600246-SH）的多个项目，紧紧在2019年上半年就已经在拿地上花费830亿巨资。据克而瑞数据显示，世茂上半年新增土地货值1477.8亿元，位列第6位。

规模化扩张的“饥渴”还能持续多久？

曾经在拿地上“吃过亏”的世茂房地产，显然想要挽回早前失去的top10排名。如果照着这个节奏发展下去，公司确实为未来发展提供不少资产储备。

从目下看，公司财务一直比较稳健。截至2018年底，公司账面现金为495.8亿元，较2017年底上升50.2%，这意味着公司有拿地的本钱。

且从历史看，公司的净负债率一直维持在60%以下，2018年，公司净负债率为59.4%。没有出现行业公司较高的净负债率。

这与公司前两年主动去库存的战略调整不无关系。不过单靠公司资金链来做如此激进的扩张，估计也持续不了多久。尤其是近期调控从融资端收紧，从根源遏制房企融资途径，或将对公司长期扩张形成缓冲。